Diyelim ki Çekmeköy’de bir eviniz var ve bu evi profesyonel yardım almadan kendiniz satmak istiyorsunuz. Bu durumda nelere dikkat etmeli ve neler yapmalısınız? Normalde bu fikrinizden vazgeçin ve en iyisi daha yolun başındayken profesyonel bir gayrimenkul danışmanından yardım alın demem gerekirdi ama bunu yapmayacağım. “Evimi kendim satarım yardıma ihtiyacım yok!” diyenlere elbet vardır bir bildiği veya gerekçesi diyerek onlara rehberlik edecek iki önemli adımdan ve birkaç tecrübeye dayalı tavsiyelerden bahsetmek istiyorum. Birçok mülk sahibi gayrimenkulü aldıktan sonra mülkün ilgili belediyeye beyanını vermeyi ihmal eder, sonra yaparım der. Ancak daha sonra beyan vermeyi unutur. Bırakın beyan vermeyi tapuyu koyduğu yeri hatırlamayan hatta tapusu kaybolan mülk sahipleri bile var. BİRİNCİ VE EN ÖNEMLİ ADIM TAPUNUN SORGULANMASI Sizce durum böyleyken ilk adım ne olmalı? Elbette ki herkesin müşteri bulduktan sonra aklına gelen tapu, her şeyden önce saklandığı yerden çıkartılmalı, üzerinden uzun zaman geçmişse yenisi çıkartılmalı, hazır tapuya gitmişken tapunun üzerinde borç, ipotek veya başka bir durum var mı bakılmalı. Bu noktada “Mülkün sahibi benim, benden habersiz tapuma kim haciz koyduracak?” diyenler olabilir. Ancak bu kadar emin olmasınlar. Çünkü sizden alacaklı olan kişi veya kurumlar aranızdaki borç ilişkisinin dayandığı sözleşme veya senede istinaden tapunuza haciz koydurabilir ve hatta üzerinden faiz bile alabilir. Kaldığımız yerden devam edecek olursak, bu kadarla da kalmayarak,  aynı tapuyla bir de belediyeden malumat alınmalı, beyan verilmediyse beyanı verilmeli, akabinde ise biriken emlak vergileri (varsa) ödenmelidir. Henüz bitmedi! Eğer bu mülkü kredi ile almışsanız ve bu krediden dolayı mülkünüzün üstünde ipotek varsa kalan borcunuzu net olarak öğrenmek için bankaya gitmeli ve “Bugün borcumu kapatırsam size ne ödemem gerekir” diye sormalısınız. Aldığınız cevabı satış süresince size temas edecek alıcı adaylarınızla paylaşmalı onları daha baştan şeffaf bir şekilde bilgilendirerek güvenlerini kazanmalısınız. Hatta eğer abarttığımı düşünmezseniz size tavsiyem kimliğinizin süresini kontrol etmeniz. Eğer satış kararınız kesinse er ya da geç tapuya gidecek ve o kimliği tapuyla beraber başvuru memuruna uzatacaksınız. O gün kimliğiniz çok eski, deforme olmuş veya süresi dolmuş denilerek tapudan geri çevrilebilirsiniz. Bu işlemler başta değil de sonda yapıldığında aksaklıklar yaşanabilir, bu aksaklıklar mülkün satışını zora sokabilir ve bulunan müşterinin mülke, dolayısıyla da mülkün sahibi olan size duyduğu güveni kaybedebilirsiniz. Güvenin gayrimenkul alışverişinde ne kadar hassas bir konu olduğunu daha önce gayrimenkul alıp satanlar bilirler. Eğer güven yoksa alışveriş de olmayacak demektir. O nedenle de alıcınızı kaybedebilirsiniz. Bu da başınızın şiddetli ağrılara tutulmasına, hesaplarınızın şaşmasına hatta maddi olarak mağdur olmanıza yol açabilir. Bunlar olsun istemiyorsanız artık ilk yapmanız gerekenin ne olduğunu biliyorsunuz. İKİNCİ VE EN HASSAS ADIM: FİYAT ARAŞTIRMASI Fiyat araştırmanızı iyi yapın. Bunun için kendi gayrimenkullünüzle aynı özellikte olup da satışta olan, satılamayan ve en çok da satılmış olan dairelere bakın. Onların hangi fiyattan ve ne kadar süredir satışta olduğuna, satılan dairelerin ise ne kadardan ve yine ne kadar sürede satıldığına dair bilgileri mümkünse ilk ağızdan, eğer ilk ağızdan bilgiye erişmek mümkün değilse de en yakın tanıklarından bizzat öğrenmeye çalışın. Satılmış gayrimenkuller için kredi ile mi yoksa peşin mi satılmış ya da başka bir satış hikâyesi ile mi sonuçlanmış, bunlara da güncel ekonomik veriler ışığında bir bakmak ona göre satacağımız mülkü fiyatlandırmak gerek. Bu hususta hayat kurtaran motto şu:

“DOĞRU FİYAT DOĞRU ALICILARI, YANLIŞ FİYATSA YANLIŞ ALICILARI ÇEKER”

Bu sözle ne demek istendiğini biraz açacak olursam; eğer mülkünüzü satışa çıkartırken yanlış fiyat verdiyseniz yanlış alıcıları üstünüze çekeceksiniz demektir. Bu da sizin için tehlike çanlarının çalması anlamına gelmektedir. Çünkü yanlış alıcıların içerisine hırsızı da girer, dolandırıcısı da… Yanlış fiyattan kastımız kimi zaman mülkün değerinden düşük kimi zaman da mülkün değerinden yüksek olmasıdır. Eğer mülkünüzün değerinden düşük fiyat verirseniz işi bilen birisi gelir ve siz gözünüzü bile açmaya fırsat bulamadan mülkünüzü elinizden değerinin altında bir fiyata alır. Siz zarar ederken o kişi ikinci gün mülkünüzün üzerine kar koyarak satışa çıkartır. Eğer mülkünüze değerinden yüksek fiyat vermişseniz de kötü niyetli insanlar sizi arayacak ve bulacaklardır. Sizi kandırmaya yönelik türlü çeşit teklifler sunacaklardır. Öte taraftan yüksek fiyat piyasada sizinle rekabet eden diğer mülklerin sizden önce satılmasına fırsat sunar. Onların sizi örnek göstererek “Bak adam aynı mülke bu fiyatı istiyor. Ben daha az istiyorum” diyerek mülklerini satmalarına sebep olacaktır.  DİĞER OLASI İHTİMALLER Satışa çıkardığınız mülk içinde oturduğunuz bir ev ise gelen müşterileri çok daha dikkatli bir şekilde süzgeçten geçirin. Telefonda bazı sorular yönelterek daha gelmeden ciddi olup olmadıklarını öğrenmeye çalışın. Zira evinize gelenler hırsızlık amacıyla veya size zarar verebilecek başka bir amaçla mülkünüzü görmeye gelebilir, mülkü görmeyi kendisine bahane yapabilir. Sabahları telefon sesi ile uyanmaya hazırlanın… Geç veya erken saatlerde aranmaya hazırlıklı olun. Hele afişten arayıp daha hiçbir soru sormadan “Ben dairenin önündeyim, gelin bana daireyi gösterin” deyip yağmurlu günde sizi ayağına çağırdıktan sonra ortadan kaybolan alıcılara alışmanız gerekebilir. Afiş demişken… Mülkünüzün durumuna göre çeşitli ebatlarda ve kalitede uzaktan okunmaya müsait, mevsimsel şartlara dayanıklı bir afiş yaptırmanız, bu afişi herkesin görebileceği bir yere rüzgardan etkilenip toplanmayacak şekilde asmanız gerekecektir. Bunu yaparken yüksekten düşmemek için mümkün olduğunca dikkat etmeli hatta yardım almalısınız. Yeri göstermek çok vaktinizi alabilir. Bazen sattığınız mülkü göstermek için işinizden izin almanız ya da önemli toplantılarınızı ertelemeniz gerekebilir. O sebeple daireyi kendiniz satmaya karar verirken bunu da göz önünde bulundurmalısınız. Eğer mülkünüzü kendiniz satmak istiyorsanız bir gayrimenkul profesyonelinin aksine sizin tek ve yegane pazarlama aracınız internet ilan siteleri olacaktır. Bu sebeple mülkünüzün olabildiğince çok alıcıya ulaşması için sadece en popüler emlak sayfasına değil mümkün olduğunca çok ilan sitesine ilan girmelisiniz. Son zamanlarda bunların yanına sosyal medya da eklendi. Eğer kullanıcısı değilseniz işiniz çok daha zor ve karmaşık hale gelebilir. Bu devrin müşteriye doğrudan ulaşma devri olduğunu aklınızdan çıkarmayın. Her gün türlü çeşit reklama değişik yollarla maruz kalan alıcıyı kendinize çekmek için el ilanları bastırıp dağıtmanız son derece etkili bir yöntemdir. Tabiki bütün bunları yapacak bir bütçe ayırmanız gerekecektir. İnternet siteleri ücretsiz değil, broşür bastırmak ise sadece para değil zaman da ister. Öte taraftan dağıtımı başlı başına bir iştir ve doğru yapılması gerekir. Bunun için yardım almanız gerekecektir. Yardım aldığınız dağıtıcının el ilanlarını tek tek dağıttığından emin olmalısınız. Bütün bunları doğru yaptığınızda müşterilerin size gelmeye başladığını öngörmek çok da zor değil.  Ancak her şey burada bitmiyor. Gayrimenkulünüzün piyasada dillenmesine de psikolojik olarak hazırlıklı olmalı, çelik gibi bir sabra sahip olmalısınız. Çünkü bir hafta, on gün içinde, mülkünüzün iyi yanları değil, her türlü defosu piyasa da konuşulur hale gelecek… Tabi ki konuşulmaya değer bir defosu varsa… Yapmanız gerekenler burada bitti sanıyorsanız yanılıyorsunuz, iyi bir müşteri takibi de yapmalı bunun için bir yöntem geliştirmelisiniz. Saptadığınız takip yöntemini yine azimle ve sabırla uygulamalısınız. Aksi takdirde ciddi alıcıları başka satıcılara kaptırabilirsiniz. Öte yandan bu takip size mülkünüzün hangi yanlarının sevildiğini, ilgi çektiğini hangi yanlarının ise müşteri tarafından beğenilmediğini gösterecek yegâne imkanı sunacaktır. Alıcı bulduğunuzda ise satış prosedürleri, vergi mevzuatları, para transferleri gibi bilgilere ihtiyacınız olacağını bilerek hareket etmeniz ve önden bu konularda çevrenizdeki tecrübeli kişilerden bilgi toplamanız satış günü ciddi bir sıkıntı yaşamamanız için son derece gerekli… Butün bu yazdıklarımı okuduktan sonra işin hiç de öyle uzaktan bakıldığı kadar kolay olmadığını anlamışsınızdır sanırım. O sebeple size satış sürecinde kolaylıklar diliyorum. Eğer bunca zorluğa katlanamam yani “Ben satamam” diyorsanız da benimle iletişime geçin, bütün bu yazdıklarımı hatta çok daha fazlasını ben sizin yerinize planlayıp yürütebilirim. Ve mülkünüzün doğru fiyattan doğru alıcılara hızlı ve sorunsuz bir şekilde satışını gerçekleştirebilirim. Size yardımcı olmamı isterseniz eğer bana aşağıdaki iletişim kanallarından ulaşarak mesaj bırakabilir veya direk arayabilirsiniz. Şimdilik kalın sağlıcakla… Cihat ŞİMŞEK Gayrimenkul Danışmanı Çekmeköy Taşdelen Bölge Uzmanı E-POSTA: mail@cihatsimsek.com WHATSAPP: 05424618515